Ci-dessous, nous répondons en quelques lignes aux thèmes

pour lesquels vous nous interrogez le plus souvent en immobilier d'entreprise

1)       Le bail commercial et sa durée.

2)       Le bail dérogatoire ou bail dit de courte durée.

3)       Le bail précaire.

4)       La résiliation du bail commercial.

5)       La sous location

6)       Le loyer, comment est-il fixé.

7)       Les éléments nécessaires pour se porter candidat sur des locaux

1) LE BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est régi par les dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en immobilier d'entreprise, et plus précisemment en ce qui concerne les locations d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il convient par ailleurs de noter que les professionnels libéraux peuvent, dans certaines conditions, expressément demander l'application du statut du bail commercial.
Ces dispositions confèrent notamment au locataire le droit au renouvellement de son bail, élément essentiel souvent le plus important de son fonds de commerce. Les droits conférés au locataire, en raison de leur importance, ont été qualifiés de propriété commerciale.

La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale (voir résiliation bail commercial).

Le statut des baux commerciaux s'applique d'une manière générale aux locations des locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal.

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2) LE BAIL DEROGATOIRE OU BAIL DIT DE COURTE DUREE 

Certains contrats sont exclus du statut des baux commerciaux
Le bailleur et le locataire peuvent déroger aux dispositions du décret de 1953 en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Ce bail est appelé bail dérogatoire ou de courte durée.
En immobilier d'entreprise, Il est prévu que le bailleur et le locataire seront liés par un bail de neuf ans soumis au décret de 1953 à partir de l'expiration du dit bail dérogatoire ou de courte durée aux mêmes clauses et conditions que celles du contrat expiré :
- si le locataire reste en possession des locaux, sans opposition du bailleur ;
- si le bail est renouvelé ou s'il est conclu au profit du locataire un nouveau bail pour le même local.

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     3) LE BAIL PRECAIRE 

Sa durée est fixée librement et peut être indéterminée, la fin de la convention dépendant généralement d'un     événement prévu dans celle-ci et qui peut intervenir à tout moment sans que l'on sache précisément quand . L'objet de la précarité doit être motivé dans la convention. Il s'agit en général de causes de précarités liées à l'immeuble, objet du bail (Travaux, changement de destination).

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     4) LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL

En immobilier d'entreprise, le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période triennale. La loi prévoit que le congé doit être donné au moins 6 mois à l'avance et par acte extrajudiciaire (acte délivré par un huissier), il s'agit d'une formalité d'ordre public, on ne peut donc y déroger.

Délivré trop tard, il prendra effet à la fin de la période triennale suivante ! Si vous ne pouvez attendre, vous pouvez alors tenter de vous mettre à la  recherche d'un successeur (voire notre rubrique Utilisateurs).

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5) LA SOUS LOCATION 

Le décret de 1953 interdit toute sous-location totale ou partielle du bail commercial, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur.
En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte à moins qu'il ait déjà approuvé la sous location dans le contrat de bail.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.
Un contrat de sous-location signé entre le titulaire du bail et le sous-locataire sans autorisation du bailleur, peut motiver la résiliation du bail.

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    6) LE LOYER, COMMENT EST -IL FIXE ?

Le loyer d'un bail initial est fixé librement par le bailleur avec le plus souvent, le concours d'une agence    immobilière spécialisée en immobilier d'entreprise. Cette liberté ne s'étend ni à la révision du loyer en cours de bail, ni à la fixation du loyer du bail renouvelé. Le loyer peut être payable d'avance ou à terme échu.

L'indice du coût de la construction sert généralement de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail dès lors que le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer. Il permet de fixer les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires. Il existe cependant quelques cas permettant de déplafonner le montant du loyer  du bail renouvelé.

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    7) LES ELEMENTS NECESSAIRES POUR SE PORTER CANDIDAT SUR DES LOCAUX

       Dans le cadre d'une candidature, il vous sera demandé généralement un minimum d'éléments qui sont :

       1. Un extrait KBIS.

       2. Les 3 derniers bilans et comptes de résultats ou prévisionnels                   

       3. Les statuts de la société

       4. Un relevé d'identité bancaire.

Le tout, accompagné d'une lettre dite d'intérêt récapitulant les principales caractéristiques de la location que votre conseil immobilier vous transmettra (adresse des locaux, étage, surface, valeur locative, type de bail et sa durée, date de prise d'effet souhaité, montant des charges et du foncier, montant du dépôt de garantie, nombre de parkings, honoraires de commercialisation, conditions particulières …), une plaquette commerciale étant un plus.

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